REARP 2025: Lei Criada na Calada da Noite

REARP 2025: Atualização de Imóveis no IR Vale a Pena ou é uma Armadilha do Governo?

Por Corretor Igor Reis | CRECI 87961 | Campos dos Goytacazes, RJ

23 de dezembro de 2025

A Lei nº 15.265/2025, publicada em 21/11/2025, instituiu o REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial). A proposta parece tentadora: atualizar o valor de imóveis e veículos na declaração de Imposto de Renda pagando uma alíquota de apenas 4% sobre a valorização . Mas seria este um benefício real ou uma medida arrecadatória urgente do governo federal?

Neste guia, analiso as regras, simulações e estratégias para proprietários e investidores decidirem o melhor caminho, economizando no Imposto de Renda sobre o ganho de capital sem cair em armadilhas fiscais.

O Que é o REARP? A Lei Explicada

Sancionada de forma acelerada, a lei permite que Pessoas Físicas e Jurídicas atualizem o valor de bens declarados (ou omitidos) até 31/12/2024 .

• Pessoa Física (PF): Paga 4% de IRPF sobre a diferença entre o valor atualizado do bem e seu custo de aquisição histórico .
• Pessoa Jurídica (PJ): A alíquota total é de 8%, somando 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL .

O prazo para adesão é curto: até 19 de fevereiro de 2026. Após a atualização, existe um período de carência de 5 anos para imóveis e 2 anos para veículos antes que possam ser vendidos .

A Armadilha da Carência: Vender Antes Pode Custar Caro

A regra mais crítica do REARP é a carência. Vender o imóvel em menos de 5 anos anula completamente o benefício da atualização .

Na prática, se você vender antes do prazo:

1. Atualização Ignorada: A Receita Federal desconsidera o novo valor do imóvel que você declarou .
2. Recálculo Punitivo: O imposto sobre o ganho de capital é recalculado usando o custo histórico original, como se o REARP nunca tivesse sido feito .
3. Prejuízo Financeiro: Os 4% pagos na adesão viram apenas um crédito a ser abatido, mas a perda do poder de compra do dinheiro no tempo pode tornar a operação mais cara do que não fazer nada.

Exemplo de prejuízo: Um imóvel comprado por R$200 mil em 2015, hoje valendo R$500 mil, é vendido por R$550 mil em 2027 (2 anos após a adesão).

• SEM REARP: Ganho de Capital de R$350 mil x 15% = R$52.500 de IR.
• COM REARP: Paga R$12 mil hoje (4% de R$300 mil). Na venda, o IR seria de R$52.500, com abatimento dos R$12 mil corrigidos pela Selic. O resultado final é financeiramente pior.

Simulação: REARP é Vantajoso Apenas no Longo Prazo

Para ilustrar o cenário ideal, considere um imóvel em Campos dos Goytacazes, comprado por R$200 mil em 2015, avaliado em R$500 mil hoje, e com uma projeção de venda por R$600 mil em 2031 (6 anos após a adesão).

Holding Patrimonial: A Estratégia Avançada para Otimização

Para quem precisa de liquidez imediata, a constituição de uma Holding Familiar pode ser uma alternativa, mas a estratégia requer planejamento cuidadoso para ser eficaz e segura .

Vantagens da estrutura:

• Venda de Quotas: A venda das quotas sociais, em vez do imóvel diretamente, pode se beneficiar da isenção de ganho de capital para vendas de até R$35 mil por mês por sócio. Contudo, a operação exige análise jurídica e contábil rigorosa para não ser caracterizada como planejamento tributário abusivo pela Receita Federal .
• Despesas Dedutíveis: Gastos como IPTU, condomínio e manutenção podem ser registrados como custos da empresa, otimizando a carga tributária .
• Planejamento Sucessório: Facilita a transferência de patrimônio em vida, com uma carga tributária potencialmente menor que a do inventário.

Guia Rápido: Qual Estratégia Adotar?

• VENDA IMEDIATA (< 2 ANOS): O REARP é desaconselhado. Avalie outras opções, como:
• Isenção de único imóvel: IR zero na venda por até R$440 mil, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
• Holding Patrimonial: Estruturar a venda via quotas sociais, com assessoria especializada.

• VENDA A MÉDIO PRAZO (3-4 ANOS): Cenário de alto risco. Aderir ao REARP é uma aposta, pois a anulação do benefício somada à correção pela Selic pode gerar prejuízo.

• VENDA A LONGO PRAZO (5+ ANOS): O REARP é altamente vantajoso, com potencial de economia superior a 50%, especialmente para quem planeja manter o imóvel como investimento.

Conclusão: Planejamento é a Chave

O REARP é uma medida arrecadatória inteligente do governo, projetada para gerar caixa rápido com a alíquota antecipada de 4% . Para o vendedor desinformado ou com necessidade de venda imediata, o regime funciona como uma armadilha. Para o investidor e proprietário com visão de longo prazo, representa uma oportunidade de ouro para otimização fiscal .

A decisão correta depende do seu perfil e dos seus objetivos. Analise seu patrimônio e não tome decisões sem antes simular os cenários e consultar um especialista contábil e/ou tributário.